Branchenanalyse
Mortgage-REITs (mREITs) investieren in hypothekenbesicherte Wertpapiere und verdienen an der Zinsspanne zwischen Kreditrenditen und Refinanzierungskosten – eine hochgehebelte, hochrentierliche, aber auch deutlich risikoreichere Kategorie als klassische Equity-REITs.
Mortgage-REITs wie Annaly Capital Management, AGNC Investment, Starwood Property Trust und Blackstone Mortgage Trust sind keine Immobilieneigentümer im klassischen Sinn – sie halten Hypothekenpapiere (RMBS, CMBS) oder vergeben gewerbliche Immobilienkredite. Ihre Erträge entstehen aus der Zinsdifferenz zwischen den Renditen dieser Papiere und ihren eigenen Refinanzierungskosten, multipliziert durch erheblichen Hebel (oft 5–10x).
Das macht das Geschäftsmodell extrem zinssensitiv: Schnelle Zinsanstiege (wie 2022/23) zerstören temporär den Buchwert, weil bestehende Hypothekenbestände an Wert verlieren, während die Refinanzierungskosten steigen. Wird die Yield-Kurve invers (kurzfristige Zinsen über langfristigen), kollabiert das Geschäftsmodell strukturell – mREITs sind dann unprofitabel.
Anlegern locken mREITs mit Dividendenrenditen von 10–15 % – die jedoch nicht „nachhaltig" im Sinne wachsender Cashflows sind, sondern primär durch die hohe Hebelwirkung erzielt werden. Buchwert pro Aktie und Tangible Book Value sind deutlich relevanter als reine Ausschüttungshöhe. Diese Subkategorie erfordert eine bewusste Risikoeinschätzung – sie ist kein klassisches Immobilieninvestment.